نکاتی کلیدی که باید در اجاره املاک بدانید
اگر مستاجر هستید و یا به نوعی یک واحد تجاری را تحت اجاره می گردانید، موضوع تنظیم قراردادی که حول محور اجاره املاک مورد استفاده ی شما می گردد، هر سال زمینه ساز ماجرا های ساده تا پیچیده ای خواهد بود. ممکن است که در ماجرای مستاجری یک صاحب سبک باشید و سال ها از این ماجرای تقریبا ناخوشایند کسب تجربه ها کرده باشید و حالا برای خودتان استادی در تنظیم انواع قرارداد های اجاره ای باشید. شاید هم به نوعی همراه با تشکیل زندگی و یا آغاز یک کسب و کار نوپا در مسیر ماجرای اجاره املاک مسکونی و یا تجاری مانده اید و همراه با این مسیر با چند و چون انواع قرارداد های اجاره بها کم و بیش آشنا شده باشید.
به هر حال در هر کجای این داستان پر فراز و نشیب که هستید باید به نوعی در باب شرایط حقوقی تا عرفی اجاره کردن یک ملک از اطلاعات کافی و منطقی برخوردار باشید؛ اما ماجرا سوی دیگری هم دارد. نمی شود از شرایط اجاره املاک صحبتی کرد و پای صاحب ملک را به میان نکشید. به هر صورت صاحب ملک نیز صاحب حق و حقوقی است که انتظار داریم کاملاً برآورده شود. از این رو دانستن نکات اجاره املاک برای صاحبان ملک نیز یک امر ضروری به نظر می رسد.
تنظیم اجاره بها با رویکرد حمایت از مستاجر در اجاره املاک
آنچه مشخص است قواعد و قوانین جامعی برای تنظیم اجاره بها در مناسبات حقوقی کشور تنظیم نشده است و قسمت اعظم این داستان همراه با تنظیم قرارداد و ذکر کردن عین موضوعات مورد بحث در قرارداد مورد توافق قرار می گیرد. از این رو هر چند در پاره ای از موارد تاکید مراجع قانونی به برخی از جزئیات تنظیم قرارداد های اجاره املاک اشاره کرده است، بهتر است در زمان تنظیم قرارداد ها با حساسیت بیشتری درگیر ماجرا باشیم و حد المقدور سعی در ذکر برخی از جزئیات در قرارداد داشته باشیم. در ادامه به برخی از نکات کلیدی در تنظیم قرارداد های اجاره بها خواهیم پرداخت.
-
تکلیف تعمیرات و یا تغییرات فیزیکی در ملک را مشخص کنید:
در نگاه عرفی، هزینه ی هر گونه تعمیرات و یا تغییرات فیزیکی در داخل ملک بر عهده ی صاحب ملک می باشد؛ اما به هر صورت بهتر است که این نکته در قرارداد اجاره بها قید شود. البته در پاره ای از موارد، موضوعاتی مانند عدم به کارگیری صحیح تجهیز تا درخواست مستاجر به تغییر شرایط فیزیکی ملک می تواند شرایط این موضوع را به کلی تغییر دهد.
-
تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی صورت گیرد:
از آنجا که قرارداد های اجاره بها به نوعی حساسیت های قرارداد های خرید ملک را ندارد، گاهی پیش می آید که طرفین معامله این قرارداد را در مکانی خارج از دفاتر اسناد رسمی و یا بنگاه های معاملات ملکی تنظیم می کنند. این موضوع بیشتر در مواقع تمدید قرارداد اجاره بها دیده می شود. برای استحکام در تمامی بند های قرارداد و مکلف نمودن طرفین به اصل قرارداد بهتر است که به نوعی یک نهاد معتبر قانونی و آگاه در تنظیم قرارداد اجاره بها وارد شده باشد.
-
پول پیش پرداختی توسط مستاجر با نام قرض الحسنه ذکر شود:
گاهاً در تنظیم قرارداد های اجاره املاک قبل از مراحل نهایی، پولی با عنوان پیش پرداخت رد و بدل خواهد شد. از آنجا که هر لحظه امکان عدم ثبت نهایی قرارداد وجود دارد، بهتر است این پول با عنوان قرض الحسنه در قرارداد ابتدایی ذکر شود تا وصول مجدد آن وارد ماجرا های پیچیده نباشد.
-
اجازه ی انتقال به غیر وجود نداشته باشد:
- گاها پیش می آید که مستاجر با اختیار خود ملک مورد اجاره را در اختیار فرد دیگری می گذارد. این موضوع در املاک تجاری به وفور دیده می شود. از آنجا که کلیت این ماجرا می تواند تبعات قانونی برای صاحب ملک داشته باشد، بهتر است صاحب ملک نسبت به این موضوع حساسیت های کافی را اعمال نماید. از طرفی در مباحث قانونی، نسبت به این موضوع پیش بینی های خاصی نشده است. از این رو باید در همان بند های قرارداد اجاره ملک این موضوع مطرح و پیش بینی شود.
-
تنظیم قرارداد اجاره تنها به اسم یک نفر باشد:
- بسیاری از کسب و کار ها به صورت شراکتی انجام می شود و تمامی شرکا در پرداخت هزینه های اجاره ملک سهیم هستند. این موضوع هیچ ارتباطی با شخص صاحب ملک ندارد. صاحب ملک باید با یک نفر طرف معامله شود تا از همان یک نفر موضوعات مربوط به اجاره ملک خود را دنبال نماید.
-
عدم قرارداد اجاره با وکالت:
بهتر است همراه با وکالت قرارداد، اجاره نامه ای را تنظیم نکنید. چه از جانب مستاجر و چه از سمت موجر. این سختگیری به جهت داشتن خیالی آسوده تر در تمام مدت زمان اجاره ملک می باشد.
-
از اجاره ی واحد های تجاری بدون سند ملکی و یا قولنامه های قانونی اجتناب کنید:
این موضوع بیشتر به موضوعات درگیری با مراجع شهری مانند شهرداری ها می باشد. به هر صورت شهرداری از ادامه ی فعالیت امکان تجاری بدون سند قانونی و یا مدارک بهره برداری جلوگیری به عمل می آورد. این موضوع در زمانیکه مستاجر آن ملک را تحت اجاره دارد، می تواند دردسر های بسیاری برای کسب و کار موجود در آن داشته باشد.
-
قید به نوع کاربری و یا شغل مستاجر در بند قرارداد:
در اجاره املاک خصوصا واحد های تجاری باید تکلیف شغل و یا کسب و کار مستاجر کاملا مشخص باشد. عدم شفافیت در این زمینه می تواند تبعات قانونی غیر قابل پیش بینی برای صاحب ملک داشته باشد. از این رو باید نوع کاربری و یا شغل مستاجری که واحد تجاری را اجاره کرده است در قرارداد اجاره بها ذکر شده باشد تا بتوان با استناد به آن جلوی هر گونه تخلف مستاجر را گرفت.
-
حتما قرارداد را دو نفر معتمد به عنوان شاهد امضا نمایند:
- این دو نفر معتمد را از رهگذران داخل کوچه و یا خیابان بنگاه معاملات ملکی پیدا نکنید!!! بهتر است شاهدان قرارداد اجاره املاک از بستگان و یا آشنایان باشد تا در صورت هر گونه مشکلات احتمالی بتوان به شهادت آنها رجوع نمود.
مطالب بیشتر:
